FINMAP.PRO
4000+ пользователей, 4,2+ млн транзакций

Учёт сдачи квартиры в аренду Половину доходности квартиры забирает инфляция

Учёт сдачи квартиры в аренду, который считает честно. Аренда 2019-го и аренда 2025-го — разные деньги: Финмап приводит платежи к одной покупательной способности и показывает, сколько осталось на самом деле.

Начать бесплатно Посчитать свою квартиру ↓

✓ 15 дней бесплатно ✓ Карта не нужна ✓ Любое число объектов

finmap.pro — Недвижимость
🏠
Квартира, Невский пр. 45
Куплена в 2019, сдаётся 7 лет
Стоимость объекта
15 000 000 ₽
Доходность объекта за всё время
Обычный расчёт
21,4%
окупилась за 5 лет
С учётом инфляции
11,4%
окупится за 9 лет
10 процентных пунктов съела инфляция — их не видно, пока платежи не приведены к одним деньгам
Простой 2 мес.
Месяцы без арендатора отмечать не нужно — цифра просела сама
Налог 13%
Заводится строкой расходов и уменьшает доходность объекта
🔑
Аренда за 7 лет
в ценах 2019 +2 681 000 ₽
🔧
Ремонт, расходы, налог
в ценах 2019 −1 373 000 ₽
📈
Прирост стоимости
реальный +2 865 000 ₽
Инфляция: Росстат Метод: XIRR по датам

Проверьте на своей квартире

Введите четыре числа, и будет видно, сколько от доходности осталось после инфляции

Калькулятор доходности
Как считают обычно
—
 
С учётом инфляции
—
 

Экспресс-расчёт: без ремонта, налога, ипотеки и простоев.

Разница — это не ошибка расчёта

Левая цифра складывает рубли разных лет как одинаковые. Правая приводит каждый платёж к деньгам одной покупательной способности и решает XIRR по датам. Это и есть та доходность, которую вы получили на самом деле.

Инфляция — по данным Росстата, расчёт тот же, что в кабинете. Ниже разбираем на конкретном примере, откуда берётся разрыв.

Вести учёт квартиры →
Реальная окупаемость

Окупилась ли ваша квартира?
Вы считаете это неправильно

Возьмём реальную квартиру: куплена в 2019-м за 5,5 млн, в 2023-м сделан ремонт на 1,8 млн, всё семь лет сдавалась. К концу 2025-го стоит 15 млн. Посчитаем по ней доходность и окупаемость двумя способами — и сравним

Как считают обычно
+420т
2019
+432т
2020
+444т
2021
+456т
2022
+468т
2023
+492т
2024
+516т
2025
Все платежи свалены в одну сумму, как будто они одинаковые
Вложено: покупка + ремонт 7 300 000 ₽
Аренда за 7 лет +3 228 000 ₽
Прирост сверх вложений +7 700 000 ₽
15 млн минус 7,3 млн вложений. Если вычитать только цену покупки, ремонт посчитается дважды — частая ошибка
Итог складывают и делят на 7 лет — без поправки на инфляцию и без учёта дат платежей
Доходность
21,4%
номинал, без дат
Окупаемость
~5 лет
с ростом цены
«Больше 20% годовых, окупилась за 5 лет!» — цифры завышены: рубли разных лет сложены как одинаковые, будто платёж 2019-го и платёж 2025-го стоят поровну
Как считает Финмап
420т
2019
419т
2020
411т
2021
389т
2022
357т
2023
350т
2024
335т
2025
Тот же платёж, что слева, — но закрашено лишь то, что от него осталось в ценах 2019 г.
Покупка, 2019 5 500 000 ₽
Ремонт, 2023 → в ценах 2019 1 373 000 ₽
Рубль 2023-го дешевле рубля 2019-го: ремонт 1,8 млн ≈ 1,37 млн в ценах 2019. Всего вложено — 6,87 млн в деньгах одной покупательной способности
Аренда в ценах 2019 г. +2 681 000 ₽
Стоимость 15 млн → в ценах 2019 9 738 000 ₽
Прирост сверх вложений +2 865 000 ₽
Цену объекта тоже приводим к 2019-му. Иначе дисконтированную аренду складывали бы с номинальными 15 млн — та же ошибка, что слева
Доходность ?
11,4%
XIRR, реальный
Окупаемость
~9 лет
с ростом цены
Те же две метрики, но в деньгах одной покупательной способности: 11,4% годовых вместо 21,4% и ~9 лет вместо 5. И это всё ещё с учётом роста цены. Одной арендой квартира окупается за 18 лет — прирост стоимости вы не потратите, пока не продадите.

Калькулятор выше — это упрощение

Он спрашивает четыре числа и даёт порядок величины. Настоящая доходность вашей квартиры зависит от того, чего он не знает:

Ремонт и капвложения по годам
Точные даты каждого платежа
Простои без арендатора
Ипотека и доходность на свои деньги
Расходы: ЖКУ, страховка, налог
Вторая и третья квартиры

Внесите платежи один раз — и цифра пересчитывается сама, с учётом всего этого. Без ограничений по числу объектов.

Посчитать точно →
Ипотека PRO

Квартира в ипотеке?
Считаем доходность
на ваши деньги

Если квартира куплена в кредит, вложили вы не её стоимость, а первоначальный взнос и платежи банку. Доходность надо считать именно на эти деньги — тогда становится видно, что дало плечо. Ни в одной таблице это вручную не посчитать.

  • Доходность только на собственный капитал

    Оттоки — первоначальный взнос и платежи по ипотеке. Приток — аренда. При выходе — цена объекта минус остаток долга

  • Сравнение с покупкой за наличные

    Рядом показываем доходность без плеча — сразу видно, сколько добавил или отнял кредит

  • Платёж разносится сам

    Тело долга уходит в капвложения по объекту, проценты — в расходы. Не смешиваются и не задваиваются

  • Аренда против платежа

    Главная цифра арендодателя: покрывает аренда ипотеку или вы доплачиваете каждый месяц

Плечо работает в обе стороны: оно так же усиливает убыток, если цена объекта падает или квартира простаивает. Финмап показывает обе цифры честно, без приукрашивания.

Посчитать свою ипотеку →
Квартира, Невский пр. 45
Куплена в ипотеку, 2019
Доходность на вложенный капитал
27,0%
XIRR с плечом
Без учёта плеча — как за наличные 16,8%
Первоначальный взнос 1 500 000 ₽
Ипотека · 9,5% · 20 лет 4 000 000 ₽
Платёж банку −37 285 ₽/мес
Аренда +42 000 ₽/мес
Аренда покрывает платёж +4 715 ₽/мес
Ваш капитал сегодня
Стоимость объекта 9 000 000 ₽
Остаток долга −3 457 600 ₽
Собственный капитал 5 542 400 ₽
Что дальше

11,4% годовых.
Что с этим делать

Плохая доходность, которую видно, полезнее хорошей, которую вы придумали. Вот четыре решения, которые эта цифра делает считаемыми.

На сколько поднять ставку

Квартира стоит в портфеле рядом с депозитом и инвестициями, посчитанная по одним правилам. Видно, на сколько именно нужно поднять аренду, чтобы обогнать вклад.

Что съедает доходность

ЖКУ, страховка, ремонт, налог висят на объекте отдельными строками. Видно, какая из них стоит вам процентного пункта, а какая погоды не делает и её можно не трогать.

Брать ли вторую квартиру

Вторую обычно покупают по ощущению «первая же приносит». Здесь доходность первой посчитана в цифрах, и решение о второй можно принять по ней.

Сколько вы держите нереализованным

Прирост стоимости и аренда разнесены. Видно, какая часть доходности — это деньги на руках каждый месяц, а какая появится только в день продажи.

Финмап не сделает вашу квартиру доходнее. Он делает так, что решение о ней вы принимаете на цифре, а не на ощущении.

Увидеть свои цифры →

Что увидели те, кто уже посчитал

4000+ человек считают в FINMAP.PRO квартиры, ипотеку и остальной капитал

Квартиру сдаю, всегда думал, что это выгодно. Посчитал тут доходность с учётом ипотеки — оказалось в плюс, но меньше, чем я себе напридумывал. Неприятно, но полезно.
Дмитрий К.
Дмитрий К.
сдаёт квартиру
Удобная, рабочая штука. Свёл сюда вклады, брокерский и вторую квартиру — первый раз за лет пять увидел свой реальный капитал одной цифрой. Немного отрезвляет, если честно. Планирую теперь на пару лет вперёд.
Сергей
Сергей
вклады, брокерский счёт, две квартиры
Мы брали ипотеку, и я хотела понять эту переплату — реально ли что-то сделать или просто плати и молчи. Погоняла сценарии с досрочным погашением: если каждый месяц кидать чуть больше, выходит экономия под 600 000 ₽ за весь срок. Спасибо, что сделали для людей, а не для банкиров.
Марина
Марина
считала ипотеку с досрочным погашением
Когда у тебя 4 брокера и у каждого по 1–3 счёта, собрать всё воедино — это прям боль. Посчитать валютную или отраслевую диверсификацию — задача со звёздочкой, особенно когда появились квазивалютные инструменты, и ещё и состав/доля меняется через день. Подключила все счета за 20 минут, очень удобно. Для тех, кто активно работает на рынках, — просто незаменимая вещь.
Наталья
Наталья
4 брокера, больше 10 счетов
Добавление затрат голосом в телеге — это прям топ. В отпуске просто незаменимо. Раньше эти затраты гарантированно вылетали из учёта, а теперь при покупке фруктов на рынке просто говоришь «фрукты 50 рупий» — 5 секунд, и затрата учтена.
Макс
Макс
ведёт расходы голосом из отпуска
Шёл со скепсисом — таких калькуляторов миллион. Но тут всё в куче: вклады, акции, ипотека, не надо сидеть в трёх вкладках. У меня был Excel на 6 листов, я в нём сам путался. Тут за вечер свёл всё. Через пару месяцев пересобрал портфель, стало поживее. Пользуюсь.
Андрей
Андрей
вёл учёт в Excel на 6 листов
Я вообще не про инвестиции — всегда думала, это не моё и надо быть каким-то гением. А тут просто вводишь суммы и видишь. Начала откладывать, реально втянулась, когда график пополз вверх — прям азарт появился. Одно но: на телефоне пока не очень удобно, жду приложение. Но в целом кайф.
Ольга
Ольга
начала инвестировать с нуля
Долго откладывал, всё думал «потом сяду разберусь». Сел в праздники — и залип на пару часов, реально затянуло. Занёс вклад, ИИС и машину в кредит, первый раз в жизни увидел всю картину целиком. По кредиту сразу понял, как выгоднее гасить — закрыл на полгода раньше! Жена в шоке, я сам в шоке. Теперь без этой штуки уже никуда.
Игорь
Игорь
вклад, ИИС, машина в кредит

Вы точно знаете, сколько приносит ваша квартира?

Большинство считает так: «сдаю дороже, чем плачу ипотеку, значит в плюсе». Финмап считает точнее

Сколько осталось на руках

Ремонт, ЖКУ и страховка съедают больше, чем кажется. Вносите платежи и траты — чистый итог по каждой квартире программа считает сама. Объектов может быть сколько угодно

Окупилась или только кажется

10 000 ₽ аренды в 2019 году стоили больше, чем в 2025-м. Мы пересчитываем платежи с учётом инфляции, поэтому срок окупаемости получается реальным

Простой не спрячется

Два месяца без арендатора обнуляют выгодную ставку. Отмечать простой не нужно: доходность считается по фактическим платежам и датам — не было денег, значит цифра просядет сама

Не помнить, кто когда заплатил

В марте перевели на Сбер, в апреле на ВТБ, в мае наличными. Загрузите выписку — платежи разложатся по объектам сами. А по подписке банк подключается напрямую, и файлы не нужны вовсе

Аренда или вклад?

Квартира стоит в портфеле рядом с депозитами и инвестициями — и видно, обгоняет она ставку по вкладу или вы просто держите дорогой актив

Квартира за границей

Ведите её в евро, долларах или тенге — в общем портфеле всё пересчитается в вашу валюту по историческим курсам ЦБ РФ

Импорт выписки — Т-банк
tbank_march_2025.pdf
✓ Распознано 52 транзакции
Перевод от Иванова А.
Аренда — кв. Невский +42 000 ₽
Пятёрочка
Продукты −1 240 ₽
Яндекс.Такси
Транспорт −350 ₽
Перевод от Петрова С.
— разметить +38 000 ₽
ЖКХ Санкт-Петербург
Кв. Невский — ЖКУ −4 100 ₽
52 операции · 1 не разметить
Умный импорт и интеграция с банками

Ни один платёж
не потеряется

Каждый месяц арендатор переводит деньги. Загрузите PDF-выписку — программа сама разберёт её и разложит операции по объектам, без лимита по числу файлов. А если подключить счёт к банку напрямую, перевод приходит в учёт нужной квартиры сам, без единого файла.

  • Импорт выписок из 50+ банков

    Т-банк, ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк, Kaspi и другие. Программа сама распознаёт банк и формат — без лимита по числу файлов

  • Привязка к объекту недвижимости

    Перевод от арендатора сразу маркируется как "Аренда — кв. Невский"

  • Автодедупликация операций

    Если загрузите выписку дважды — операции не задвоятся

  • Расходы тоже привязываются

    Оплата ЖКУ из банка — drag-and-drop в категорию расходов по квартире

  • Прямая официальная интеграция с банками PRO

    Операции приходят сами, выписку выгружать не надо. Подключение по официальному API банка: согласие вы даёте на его странице, доступ работает только на чтение — распорядиться деньгами через него нельзя

Трудозатраты

Сколько это на самом деле времени

Учёт бросают не потому, что он бесполезен, а потому что он дорогой по времени. Вот честный хронометраж.

1
≈ 10 минут

Настройка — один раз

  • Квартира: название, дата покупки, цена и сколько стоит сейчас
  • Ремонт и крупные вложения — строками, если они были
  • Ипотека: ставка, срок и первоначальный взнос. Ежемесячный платёж посчитается сам
2
≈ 5 минут

Прошлое — вводить руками почти нечего

  • История стоимости достраивается сама: если квартира куплена давно, Финмап покажет готовую примерную траекторию от покупки до текущего месяца
  • Принять её, перестроить или удалить — одной кнопкой. Реальные данные она не трогает
  • Аренду за прошлые годы закрывает выписка из банка — на столько лет назад, сколько банк её отдаёт
  • Начать можно и с текущего года: углубите историю когда захотите, цифра пересчитается сама
3
≈ 2 минуты в месяц

Дальше — почти ничего

  • Без прямой интеграции: раз в месяц загрузили выписку — операции разложились по объектам сами
  • По подписке: ноль действий. Счёт подключён к банку напрямую, аренда приходит в учёт сама
  • Цифра доходности пересчитывается при каждом новом платеже — считать ничего не надо

15 дней бесплатно, потом подписка

Месяц открыт весь продукт, карта не нужна. Дальше цифры по объектам, история и выгрузка остаются с вами. Подписка нужна, чтобы продолжать вносить платежи и расходы.

Первые 15 дней
0 ₽

Любое число квартир, обороты аренды и расходы, импорт выписок из 50+ банков без лимитов, окупаемость с поправкой на инфляцию. Без карты, отсчёт — с первой записи.

Начать бесплатно
Подписка
570 ₽ / мес
при оплате за год — 6 800 ₽

Банк подключается напрямую — аренда приходит сама. Плюс доходность по каждому объекту, помесячная история его стоимости и ипотека с расчётом доходности на вложенный капитал.

Что входит в подписку →

Что входит в подписку и что будет через 15 дней →

Частые вопросы

Всё, что нужно знать перед тем, как начать

Почему в калькуляторе доходность вышла ниже, чем я считал?
Потому что обычный расчёт складывает рубли разных лет как одинаковые. С 2019 по 2025 год цены в России выросли примерно в 1,58 раза: 40 000 ₽ аренды в 2019-м — это по покупательной способности около 63 000 ₽ сегодняшних. Пока платежи не приведены к одним деньгам, доходность выглядит завышенной. Калькулятор приводит их и решает XIRR по датам — получается та цифра, которую вы заработали на самом деле.
Откуда берётся инфляция и можно ли ей верить?
Из официальной статистики Росстата — те же данные загружены в сам сервис, поэтому цифра на этой странице совпадёт с той, что вы увидите в кабинете. Для валютных объектов используются BLS (доллар), Eurostat (евро) и Белстат. Если официальная инфляция кажется вам заниженной, по подписке можно задать свои ставки и пересчитать всё по ним.
Калькулятор и полный учёт — в чём разница?
Калькулятор спрашивает четыре числа и даёт порядок величины. Он не знает про ремонт и капвложения, точные даты каждого платежа, месяцы простоя, ипотеку, расходы на ЖКУ и налог, а также про вашу вторую квартиру. В учёте всё это есть, и цифра пересчитывается сама при каждом новом платеже.
Как учитывать поступления аренды в Финмапе?
Добавьте квартиру как объект недвижимости и укажите её стоимость. Затем для каждого платежа от арендатора добавляйте запись оборота. Вводить вручную не обязательно: загрузите PDF-выписку из банка — операции разберутся сами, останется отнести их к нужному объекту. Тот же результат можно получить без файлов вовсе: счёт подключается к банку напрямую, и платежи приходят сами.
Я сдаю пять лет. Придётся заводить всё задним числом?
История стоимости квартиры достраивается автоматически: если объект куплен больше трёх месяцев назад, Финмап сам предложит готовую примерную траекторию от покупки до текущего месяца — её можно принять, перестроить или удалить, реальных данных она не касается. С арендой иначе: часть закроет выписка из банка, настолько глубоко, насколько банк её отдаёт, остальное вносится вручную. Но восстанавливать всё не обязательно: доходность считается по месячной сетке, поэтому за давние годы достаточно одной строки на месяц — точнее данные ничего не добавят. Можно начать с текущего года и углубить историю позже, цифра пересчитается сама.
Сколько времени занимает учёт каждый месяц?
Настройка объекта — около десяти минут один раз: название, дата покупки, цена, текущая стоимость, плюс ремонт и ипотека, если они есть. Дальше уходит примерно две минуты в месяц: загрузить выписку, операции разложатся по объектам сами. А если подключить счёт к банку напрямую, не нужно и этого — аренда попадает в учёт без вашего участия. Считать вручную не надо ничего: доходность пересчитывается при каждом новом платеже.
У меня квартира в ипотеке — доходность считается иначе?
Да, и это важно: вложили вы не стоимость квартиры, а первоначальный взнос и платежи банку — доходность надо считать именно на эти деньги. Финмап считает XIRR на собственный капитал: оттоки — взнос и платежи по ипотеке, приток — аренда, а при выходе учитывается цена объекта за вычетом остатка долга. Рядом показывается доходность без плеча, как если бы квартира была куплена за наличные, — сразу видно, что дал кредит. Платёж при этом разносится сам: тело долга уходит в капвложения по объекту, проценты — в расходы. Это возможности подписки.
А если квартира месяц или два простояла без арендатора?
Ничего специально отмечать не нужно. Доходность считается по фактическим платежам и их датам: не было поступления — цифра просядет сама. Именно поэтому реальная доходность почти всегда ниже той, что получается из формулы «месячная аренда × 12».
Учитывается ли налог со сдачи квартиры?
Да. Сумму налога FINMAP.PRO считает сам в разделе «Налоги» — по вашему режиму: НДФЛ, самозанятость или ИП, со сроками уплаты. Уплаченный налог заводится строкой расходов по объекту и уменьшает чистый доход и доходность наравне с ремонтом и ЖКУ. Сравнить режимы на своей аренде можно в калькуляторе «Налог на сдачу квартиры» — ссылка под вопросами.
Можно ли подключить банк напрямую и безопасно ли это?
Да, у FINMAP.PRO есть прямая официальная интеграция с банками — она входит в подписку. Подключение идёт по официальному API банка, согласие вы выдаёте на его же странице: логин и пароль к нам не попадают, ключ доступа хранится зашифрованным. Доступ работает только на чтение — поступления и остатки видны, распорядиться деньгами через него невозможно. Отключить подключение можно в один клик. Если подключать банк не хочется, выписку всегда можно загрузить вручную.
Какие банки поддерживает импорт выписок?
Импорт PDF-выписок поддерживает более 50 банков: Т-банк, ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк, Kaspi и другие. Программа автоматически определяет банк и формат — вам нужно только загрузить файл и разметить операции по категориям. Ограничений по числу файлов нет.
Сколько стоит и сколько квартир можно добавить?
Квартир, операций и периодов — сколько угодно: лимитов по числу записей и скрытых платежей нет. Первые 15 дней всё бесплатно и без карты, причём отсчёт идёт с вашей первой записи, а не с регистрации. В продукт входит всё сразу: объекты недвижимости, обороты аренды и расходы, импорт выписок из 50+ банков, прямое подключение банка вместо выписок, доходность по каждому объекту отдельно, помесячная история его стоимости за все годы, ипотека с расчётом доходности на вложенный капитал и свои ставки инфляции. Дальше — подписка 570 ₽/мес при оплате за год; если её не оформить, все цифры и история остаются видимыми, но добавлять и править записи будет нельзя.
Можно ли учитывать квартиру за рубежом?
Да. Каждый актив хранится в своей валюте, а в общем портфеле всё конвертируется в вашу базовую валюту по историческим курсам ЦБ РФ. Для квартиры за рубежом просто выберите нужную валюту при создании объекта.
Что такое XIRR и почему доходность считается именно так?
XIRR — это годовая доходность с учётом дат и сумм всех вложений и поступлений. В отличие от простого деления «сумма аренды на стоимость квартиры», XIRR учитывает, когда именно вы тратили и получали деньги: платёж, полученный в первый год, работает на вас дольше, чем платёж последнего года. Это единственный корректный способ поставить доходность квартиры в один ряд с депозитом или рынком акций.

Думаете, не продать ли квартиру? Калькулятор: сдавать или продать и положить на вклад →

Выбираете, как платить налог с аренды? Налог на сдачу квартиры: НДФЛ, самозанятый или ИП →

Начните учитывать аренду сегодня

Внесите аренду и расходы, и программа покажет, через сколько лет квартира окупится. Первые 15 дней бесплатно, карта не нужна.

Создать аккаунт →

Уже есть аккаунт? Войти